Pregunta: ¿Cuánto cuesta vender una casa?
Los agentes de los compradores agregan los costos al contrato de compra. En teoría, el comprador y su agente deben haber discutido qué cuotas les gustaría que pagara quien vende la propiedad, pero con frecuencia, el agente del comprador toma esa decisión sin consultar a su cliente. Y las personas que compran la propiedad, en la mayoría de las ocasiones no conocen de esto.
Los vendedores deben aclarar con su agente qué cuotas son las acostumbradas y cuáles no.
Muchos vendedores suelen tener dudas al momento de ver ofertas que presentan cuotas asociadas a la venta. Entre estas se pueden encontrar seguros de título, o impuestos de documentos transferibles.
Debido a que las cuotas para seguros de título se pagan para beneficio del comprador, resulta difícil de entender cuando estos piden que los vendedores sean quienes cubran estos aspectos, lo que lleva a seguirse preguntando “¿cuánto cuesta en realidad vender una casa?”.
Respuesta: Es confuso entender el valor real de vender una casa. Después de todo, al vender un automóvil, no se paga por el nuevo seguro del comprador, ni por el registro, o impuestos. El comprador simplemente da el dinero y el vendedor firma el título. Pero vender una casa es diferente, y existen costos de venta involucrados.
Cuánto cuesta vender una casa depende de:
- Costumbres locales
- Requerimientos del gobierno
- Tipo de mercado de bienes raíces. ¿Es un mercado de compradores, mercado de vendedores, o un mercado equilibrado?
En su mayoría, todas las bienes raíces son negociables. Eso significa que los costos de venta en el contrato de compra también son negociables. Pero si la mayoría de vendedores en ese lugar, por ejemplo, están dispuestos a pagar, por decir, el impuesto de transferencia, y el vendedor no desea pagarlo, esta decisión puede ser una razón suficiente para alejar al comprador.
Tipos de costos para vender una casa
En California, por ejemplo, el impuesto de documentos de transferencia está calculado en 55 centavos por cada $500 del precio de venta. Eso equivaldría a $330 por una casa con valor de $300,000. Puede que no parezca una gran cantidad de dinero comparada con el precio de venta, pero para un comprador sí aumenta el gasto. Una razón posible por la que las cuotas son pagadas por el vendedor es porque el comprador ya paga muchos costos de cierre solo para obtener un préstamo. Probablemente la idea común es que el vendedor también es una persona más adinerada y cuenta con la posibilidad de pagar un par de cuotas.
La mayor cuota que se paga es la comisión de las bienes raíces. En esta, algunos vendedores tratan de escatimar lo más posible, aunque probablemente no lo logren.
Si un vendedor contrata al agente correcto, es probable que gane su cuota de regreso e incluso un poco más al momento de la transacción. La Asociación Nacional de Corredores de Bienes Raíces (Realtors) efectúa encuestas rutinarias que enseñan a los vendedores a ganar 20% más si contratan a un corredor en lugar de vender una casa como propietario.
Algunos vendedores se niegan a contratar a un buen agente, pues tienen diferencias por pagar un 1% de comisión o menos. Sin embargo, esa cantidad se puede convertir incluso en un 10% extra si el precio del contrato de compra se pierde por contratar al agente equivocado.
Otros tipos de cuotas acostumbradas, que son comunes en California y pueden variar de condado a condado, y sobre todo variar de estado a estado son:
- Impuestos de transferencia de ciudad
- Repartidor o mensajero
- Preparación de documentos
- Fideicomiso
- Documentos de la Asociación de Propietarios (Home Owners Association, HOA) y transferencias
- Garantía de la casa
- Empate de préstamo
- Pagos de préstamos y demandas del beneficiario
- Impuestos de propiedad
- Registro
- Seguro de título para póliza de propietario
- Inspecciones y terminaciones de plagas o parásitos
- Final
Costos impuestos por el gobierno para vender una casa
Existen muchas revelaciones de una casa que debe proveer un vendedor. Mientras que el Código Civil de California no determina que un vendedor debe pagar por una Revelación de Desastre Natural, por ejemplo, sí requiere que el vendedor haya informado de esta condición al comprador. El mejor modo de satisfacer ese requerimiento en particular es comprar una revelación de desastre natural por $100.
Los negociadores de venta corta que no quieran autorizar el pago, suelen perder debido a que se encuentra en el Código Civil de California.
Los tipos de costos impuestos por el gobierno pueden variar entre estados, condados, o ciudades. Algunas ciudades requieren que los vendedores paguen por este y que proporcionen al comprador un reporte de inspección de la ciudad. Los compradores pueden estar requeridos a instalar dispositivos de seguridad como alarmas de humo, detectores de monóxido de carbono, o incluso un dispositivo de desviación de agua para evitar inundaciones en el jardín. La persona para preguntar por estos requerimientos es el agente de bienes raíces.
Se debe ser cuidadoso en California. Una ley efectiva desde Enero de 2017 requiere que todas las casas tengan dispositivos para ahorrar el agua. Si el vendedor firma un contrato de compra acordando cumplir con las especificaciones del gobierno, debe reemplazar por sí mismo la lavadora de platos, todos los sanitarios, las duchas, e incluso las tomas de agua de la casa si no son ahorradores. Si los vendedores no acuerdan cumplir las imposiciones del gobierno, no están requeridos a hacer nada más que la revelación.
El soporte de los mercados en los costos para vender una casa
En el mercado de los vendedores, por ejemplo, se puede demandar que un comprador absorba más costos de los que un comprador normal pagaría, simplemente porque existen varios compradores interesados. Si la tasación es un problema en una situación de ofertas múltiples, puede significar que un comprador no puede ofrecer más que el precio del mercado porque a) puede no evaluar, y b) el comprador puede no tener el dinero suficiente para la diferencia, por lo que ofrecerse a pagar los costos de cierre del vendedor, que ellos están obligados a hacer, puede convertirse en una oferta atractiva para el vendedor.
Lo opuesto también es válido en el mercado de c
ompradores. En este mercado, un vendedor puede ofrecerse a pagar los costos de cierre del comprador para hacer una casa más atractiva al comprador. En cambio, en un mercado neutral, puede que esto no importe.
Sin embargo, si se debe revisar una oferta de compra, lo ideal es pedir a su agente una hoja del neto estimado de esa oferta antes de aceptarla.