Es normal que los vendedores de propiedades deseen solicitar consejos cuando ponen una casa en venta. En algunos casos, puede que las propiedades hayan estado en el mercado sin haber efectuado ninguna demostración, o bien, que hayan efectuado docenas de muestras sin recibir ninguna oferta.
Si se encuentra en un mercado de compradores, debe hacer todo lo posible para que la casa que pone en venta resalte en el mercado. Para lograr esto, debe comenzar por preguntarse a sí mismo cuál o cuáles serían las razones por las que un comprador podría elegir su casa por encima de las demás que se encuentran en venta.
Entre las causas más comunes de por qué no se vende una casa están:
La casa está en condiciones pobres
Se debe revisar la competencia. Si el 90% de las casas en el mercado no se están vendiendo, la casa necesita sobresalir y colocarse en ese 10% que sí. Mirar las casas que aún se encuentran en venta puede ser un indicador. Las composiciones vendidas pueden tener de dos a tres meses de atraso en el movimiento del mercado.
Y si se desea saber qué está pasando ahora, los datos de las ventas pendientes pueden informar qué propiedades se están vendiendo y qué características tienen.
Además de preparar una casa para vender, se debe considerar su condición. Quizás deba considerar añadir actualizaciones, o incluso hacer reparaciones antes de vender. Si el 10% del mercado tiene alfombras nuevas, y los de la casa se ven usados y viejos, la casa no se venderá. Se pueden reemplazar las alfombras y pintar las paredes de un color neutral (no blanco) y con esto se puede revisar el atractivo exterior.
No hay suficientes fotografías o están mal tomadas
Las casas anunciadas que tienen una sola foto son descartadas. Las casas con docenas de fotografías reciben atención. Se deben tomar fotografías de calidad, o incluso contratar a un fotógrafo profesional para realizarlas.
Es mejor tomar ángulos amplios con mucha luz para resaltar las mejores características del lugar. Cuando se tomen fotografías del baño, lo mejor es dejar la tapa del sanitario baja.
Otras recomendaciones para las fotos son:
- Solo si los cuartos son diferentes entre sí, lo mejor es tomar fotografías únicamente de la recámara principal, o de la más amplia
- Evitar salir en las fotografías que se tomen del baño o de cualquier reflejo de los espejos
- Si el pasillo es angosto, no es necesario fotografiarlo. Es mejor hacer una toma de la chimenea, u otra característica atractiva de la casa
- Las fotos de la cocina suelen ser las más importantes, por lo que es conveniente tomar varias fotos de esta desde distintos ángulos
- Antes de fotografiar el comedor, es conveniente limpiar y acomodar la mesa
- Las fotos de la sala de estar son mejores si muestran espacio, así que se pueden mover algunos muebles para dar una mejor impresión
- Si la casa cuenta con patio trasero o jardín, también se debe fotografiar
- Se debe incluir un texto descriptivo de cada foto que se suba
No se pagó por un servicio extensivo de marketing y publicidad
Un solo aspecto de marketing no vende una casa. Se trata de una combinación de esfuerzos de varios aspectos del marketing. Si el periódico donde se anuncia comete un error y enlista la casa en la sección equivocada, no se debe entrar en pánico, pues muchas casas se han vendido a compradores aunque estuvieran clasificadas en un lugar incorrecto. Por esa razón, se debe considerar colocar un anuncio bajo diferentes clasificaciones.
- Imprima postales a color y envíelas por correo a casas cercanas del vecindario, o a compradores fuera de la zona
- Cree flyers o folletos con muchas fotos para distribuir a prospectos, y aquellos que visiten la propiedad
- Contrate una compañía de tours virtuales para que graben y suban videos
- Anuncie masivamente la casa cada fin de semana
- Mantenga la casa abierta a visitas los domingos para coincidir con otros tours de visita del vecindario. En algunos casos, las tardes de los jueves también pueden atraer compradores
- Cree encuestas o alguna otra forma que le permita conocer la opinión de los compradores sobre qué les gustó y disgustó sobre la casa, y haga ajustes al respecto
- Considere grabar un video usted mismo y subirlo a YouTube, incluso si solo se trata de usted hablando sobre lo que le gusta de vivir en ese lugar mientras muestra las mejores características de la casa
Contrató al agente equivocado
Todos quieren trabajar con un agente competente, experimentado, y honesto.
Existen diversas formas de encontrar a un agente, pero la forma más sencilla es por medio de referencias de amigos y familiares.
Si se desea todo el servicio y quiere que un agente gaste grandes cantidades de dinero, lo mejor es contratar un servicio completo de corretaje y entrevistar a distintos agentes.
Para encontrar al mejor, no se debe basar la decisión únicamente en su nivel de ventas o en cuánto cobra, pues existen otras consideraciones a tomar en cuenta.
Discuta el precio de la casa y las negociaciones de comisiones al final.
Primeramente, averigüe cuál es el plan estratégico de marketing del agente.
No se le ha puesto un precio a la casa para vender
Algunos vendedores suelen decir que no desean regalar su casa, pensando que le pondrán un precio muy bajo en el mercado que no será suficiente. Sin embargo, para vender una casa, también es importante que el precio sea justo.
No se trata de “probar” al mercado colocando precios inflados, pues si se hace esto, es probable que la casa se mantenga en el mercado por más días de lo deseado.
Los anuncios fechados no suelen vender por precio de lista.
Para evitar colocar un precio demasiado alto en la casa, examine las ventas comparables. Ajuste a los metros cuadrados, de ser necesarios. Si la casa tiene un mal diseño, o está en una mala locación (junto a una escuela, por ejemplo, cerca de una avenida, o junto a una licorería), es probable que no se obtenga el mismo precio que las casas con buen diseño y buena locación, aunque otras características sean similares.
Por ejemplo, si casas similares fueron vendidas recientemente en $400,000 pero siente que no son comparables a las suyas porque no están remodeladas (aunque estén ubicadas en una calle tranquila, y la calle de su casa sea ruidosa) puede que su casa valga lo mismo. Un ajuste de $50,000 por las remodelaciones puede compensar los $50,000 que se restarían por estar ubicada en una calle ruidosa.
En el mercado de compradores, se puede valuar una casa con un mínimo de 2% menos que la última venta comparable. Si no está dispuesto a aceptar ese precio, entonces quizás lo mejor sea no poner la casa en venta. Un precio inflado es el peor error que un vendedor puede cometer.